Wie hoch sind die Grundstückskosten inklusive der Kaufnebenkosten für unser Grundstück in Groß-Gerau Dornheim?
Was ist der Grund, warum Grundstücke in unserer Gegend so teuer sind?
Analyse der Grundstückslage
Was könnte der Grund für hohe Grundstückskosten sein? Hierzu analysieren wir kurz einmal die Gegend rund um Groß-Gerau.
Städte-Dreieck
Wenn wir uns speziell unser Wohngebiet im Kreis Groß-Gerau anschauen, stellt man fest, dass wir genau mittendrin liegen. Groß-Gerau liegt nämlich im Städte-Dreieck mit der Metropolstadt Frankfurt am Main im Osten, Darmstadt im Süden sowie Mainz und Wiesbaden im Westen.
Mobilität
Mit der direkten Bahnanbindung kann man in ca. einer halben Stunde nach Frankfurt pendeln und von dort aus in wenigen Stunden z.B. nach Berlin, Hamburg oder München oder gar ins Ausland nach Frankreich, Österreich oder in die Schweiz gelangen. Auch der Frankfurter Flughafen ist nur ein Katzensprung von der Kreisstadt entfernt, um eine Reise in ferne Länder zu starten. Mit dem Auto ist man ebenfalls direkt auf der Autobahn.
Große Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen sitzen im Rhein-Main-Gebiet und bieten ihre Arbeitsplätze für unzählige Arbeitnehmer an.
Hier ist also wirklich was los, was die Grundstückskosten in die Höhe schießen lässt.
Im Hinterland ist es günstiger
Baue ich etwas weiter weg, also entferne ich mich von diesem Städte-Dreieck, und gehe weiter ins Land hinein, kann man auch gerne schon ein Grundstück hinterhergeworfen bekommen. Dafür muss ich dann aber in Kauf nehmen, dass nicht alles direkt um die Ecke liegt. Meistens bin ich dort auf jeden Fall auf ein Auto angewiesen und der Bus fährt vielleicht dreimal am Tag. 😀
Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Grundstückspreis
Bodenrichtwert
§ 196 Baugesetzbuch (Auszug)
„(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. […]“
Die Ermittlung des Bodenrichtwerts tätigen die Gutachterausschüsse, welche auch noch weitere Faktoren dafür berücksichtigen:
- Größe und Form
- Erschließungsgrad
- Lage und Infrastruktur
- Bebauungsmöglichkeiten
- Bodeneigenschaften
- Bepflanzung
Der Bodenrichtwert ist nicht mit dem Grundstückspreis gleichzusetzen, er gibt lediglich einen Anhaltspunkt.
Grundstückspreis
Der Grundstückspreis beschreibt den aktuellen Marktwert.
§ 194 Baugesetzbuch
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Bodenrichtwerte und Grundstückspreise
Falls sich jemand über die aktuelle Lage der Grundstückspreise informieren möchte, empfehlen wir folgende Internetseiten:
Bodenrichtwerte
- Bodenmanagement Geoinformation – Bodenrichtwerte – Basis der Bodenwertermittlung
- Bodenmanagement Geoinformation – BORIS Hessen – Bodenrichtwerte online recherchieren
- BORIS-D – Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland
- Bodenrichtwerte Deutschland
Grundstückspreise
Grundstückskosten
Wie hoch ist der Preis pro m² in Groß-Gerau und mit welchen weiteren Kosten muss man bei einem Grundstückskauf rechnen?
Dies sind unsere kompletten Grundstückskosten:
| Art der Kosten | Betrag |
|---|---|
| Grundstückspreis pro m² | 345 € |
| Provision an den Makler | ca. 10.000 € |
| Notarkosten | ca. 2.100 € |
| Verwaltungskosten | ca. 25 € |
| Grundbuch: Eintragung einer Vormerkung | ca. 635 € |
| Grunderwerbssteuer für uns beide | ca. 11.000 € |
| Grundbuch: Eintragung eines Eigentümers | ca. 510 € |
| Gesamt | ca. 24.270 € Nebenkosten + Grundstück |
Prinzipiell sind die angefallenen Kosten recht überschaubar. Eine Erschließung unseres Grundstücks hatte bereits stattgefunden. Diese hätte sonst die Grundstückskosten nochmal erheblich erhöht.
Beim Makler von Kreuz Immobilien in Nauheim haben wir zunächst eine Reservierungsgebühr von 1.000 € bezahlt. Später wurde diese mit der restlichen Provision verrechnet.
Für die Grundschuldbestellung waren wir bei der Anwaltskanzlei Lankau in Darmstadt.
Wie immer ist es gut, wenn man ein gewisses Eigenkapital gespart hat. So konnten wir wenigstens die Nebenkosten abdecken.
Die Finanzierung
Die Finanzierung haben wir selbst in die Hand genommen.
Christian ist Kunde bei der Volksbank Main-Spitze und ich bei der Taunus-Sparkasse. Leider konnten uns aber beide Banken mit dem Angebot nicht überzeugen. Schlussendlich sind wir bei der Kreissparkasse Groß-Gerau gelandet.
Bestimmt hätten wir woanders noch bessere Konditionen bekommen, aber für uns ist das so in Ordnung. Wir haben nun bei der Kreissparkasse eine sehr nette Beraterin und alles hat super geklappt. Wir hatten alle notwendigen Unterlagen zügig zusammen und jetzt, wenige Monate später, ist schon längst alles unter Dach und Fach.
Bis wir mit dem Hausbau anfangen, können wir also das Grundstück etwas abbezahlen. Dabei sind Sondertilgungen auch sehr hilfreich.
Wir freuen uns einfach sehr, dass wir nun Grundstücksbesitzer sind.
Jetzt beginnen wir mit der Suche nach einer geeigneten Hausbaufirma und werden uns intensiv mit der Thematik auseinandersetzen.
